年度盘点 |①2021年中国物业行业十大热点现象

2021年,虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下,物业企业在资本市场上表现不佳,但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化:物企通过FM设施服务、城市服务、公共服务等不断拓宽服务边界;基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼;物业领域的数字化变革开始起步......

 

鉴以往,知未来。从本期开始,克而瑞物管将推出“年度盘点系列研究专题”,与物业同仁、各位读者一起探讨物业行业新的发展趋势。本期为“中国物业行业十大热点现象”。

 

 

政策:推动物业管理融入基层治理

 

居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元,是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。物业管理行业立足居住社区,与居民的生活紧密相连,随着居民对于生活品质越来越重视,尤其是经过疫情的检验,物业行业逐渐走到台前。

 

2021年,是我国“十四五”规划的开局之年。随着社会发展进入新的阶段,基层治理的重要性越发凸显,国家对于物业行业在基层治理的作用也提出了新要求。今年陆续出台了一系列的政策、规划、通知等,强调物业管理在基层治理中的作用。

 

 

跟随中央指引,各省市在推动物业管理融入基层社会治理方面也进行了诸多探索,比如今年4月,成都市发布全国首个物业行业细分领域党建示范创建导则,从组织领导、阵地建设、能力建设、场景营造、运行机制5个方面推进物业行业党建标准化、体系化建设,构建“一核三治、共建共治共享”的基层治理体系。

 

在此大背景之下,基于物业企业本身具备的下沉服务优势,再加上中央和地方出台的各项政策导向,为物业企业参与社会治理打开了巨大的市场空间。物业行业也需要逐渐转变思路,从单纯的服务行业,积极发展成为参与社会治理、国家治理的重要社会力量。

 

政策:规范行业发展,扩展行业边界

 

行业的健康发展离不开政策的规范。随着物业行业从幕后走到了台前,更加深度的参与到社会服务之中,居民、资本方、政府等对行业关注和要求也越来越高。基于此,今年以来物业行业也受到愈加严格的监管

 

“十四五”规划中明确提出要对物业行业实施包容审慎监管,未来行业的发展规划将持续优化,倒逼企业整顿内部,规范运营。住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,涉及合同、收费、经营活动等各方面的整治要求。

 

中央的政策效应也得到了地方政策的跟随,各地逐渐跟进完善地方性物业管理条例,比如湖南、北京、杭州等相继推出了省级、市级的物业管理条例。

 

 

作为扎根社区的服务提供者,物业具备为居民生活提供多样化社区服务的先天优势。为支持行业发展,住建部、中央政法委、中央文明办等十部委明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。与此同时,商务部、发改委等12部委发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也鼓励有条件的物企向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸,推动“物业服务+生活服务“,提升消费便利化、品质化水平。物业行业的边界得到极大的拓宽和延伸。

 

 

资本市场:上市物企估值腰斩

 

近年来,物业企业价值逐渐被挖掘,迎来高估值上市潮,物业企业一上市30倍乃至40倍的市盈率非常常见。商管龙头华润万象生活2020年底初上市估值一度超过100倍。反观今年上市的物企,市盈率基本上在10倍至20倍,市盈率明显回落。

 

从总体数据来看,2020年物企上市首日平均PE(TTM)达到47.3倍,进入2021年这一数值降至24。2020年末,物业板块平均PE为36.9倍,而目前物业板块市值均值仅为17.5倍,相较2020年降幅52.6%。

 

 

物企估值大滑坡,主要原因在于:第一,随着上市物企的增多,在其稀缺性减弱的同时,资本市场对物业行业的认知越来越充分,市场回归理性。部分知名机构下调行业和企业的评级,物业从原来较高的估值位展现出较强的下跌态势。第二,由于目前多数地产背景的物企对于母公司的依赖度仍然较高,受地产母公司业绩下滑影响,业绩的不确定性增加,也造成了其估值下滑。

 

 

并购:“大鱼吃大鱼“,交易方式多元化

 

2021年,物企并购仍然保持较高的热度,一方面,呈现出“大鱼吃大鱼“的特征,并购标的从中小型物企、独立第三方物企向地产旗下物企、头部企业、上市企业、拟上市物企演变。另一方面,交易方式也更加多元化,从之前较为单一的现金收购方式到开始探索更多样的收购方式,如换股等

 

 

 “大鱼吃大鱼”现象的出现,主要是由于今年受地产融资政策收紧的影响,房企现金流普遍紧张。为缓解流动性压力,部分房企选择出售旗下物企,由此引发行业多项重大收并购。例如,碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务、以100亿元收购富力物业、以33亿元收购彩生活部分核心资产邻里乐等。龙湖智慧服务以12.73亿元的价格收购亿达物业。另外,龙湖智慧服务还收购了九龙仓旗下内地物业公司和河南的楷林商服。

 

此外,未上市的万物云也在积极跑马圈地。9月中旬,三盛集团旗下的伯恩物业正式加入万物云。伯恩物业是福建地区规模最大的物业企业之一,管理面积超7000万平方米。而对阳光智博的收购则为行业提供了新的收购思路。阳光城旗下的物业公司阳光智博主动撤回招股书,以换股方式加盟万物云,即以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。

 

伴随着火热的并购,物企格局也随之悄然变化,在地产下行的背景之下,物管行业也在加速洗牌。从长远来看,由于账面资金的充裕,物管行业收并购仍会进一步加剧,行业马太效应将愈发凸显。

 

 

拓展:提升城市浓度

 

规模仍然是物业行业现阶段的主题,上市物企、准备上市的物企都在扩张。一方面是受资本市场评价体系的影响;另一方面,物企也需要通过抢占市场份额占领先机。目前,多数物业公司扩张的主要目的是扩大管理面积形成规模效应,并优化项目布局,弥补区域与业态不足

 

但是,从典型物企的城市布局和城市产值来看,规模的扩张并不意味着单城市收入和利润的增加。对于头部物企而言,区域城市的覆盖,各类业态的进入已经基本完成。如何实现规模效应,实现项目协同发展,提升单个城市的产值是下一步需要考虑的关键问题。

 

 

实行城市深耕,提高单城市、单片区的项目浓度,是今年值得关注的思路。例如,万物云推行的“百城千街”,就是为了逐步提升项目密度。万物云提出,未来三年,包括万科物业、万物梁行、万物云在内的物业板块将共同完成百城千街”计划。目前,万科物业在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25%,未来发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。碧桂园服务也推出的“城市共生计划2.0”产品,为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧小区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案,目的也在于将单个城市的服务内容做全做深,提升项目浓度。

 

城市布局的浓度决定了如何切入后续的业务创新领域,以及如何组织配套的供应链和服务管理。比如社区零售业务,核心在于区域供应链的整合,如果区域或城市内没有达到一定规模,新业务开展将非常困难。

 

因此,企业提升哪些城市的浓度,提升城市哪里的浓度是解决问题的关键。这其中涉及到众多问题,诸如:如何选择深耕城市?如何选择深耕项目如何获取商机如何跟踪竞争企业基于此,克而瑞物管打造CPIC数据库【点击免费试用】,针对上述问题一一解答,助力企业挖掘城市深耕机会,实现精准投拓。

 

 

企业:向中小物企赋能

 

尽管当前行业在加速发展,但市场依然非常分散,目前共有超过20万家物业公司。据统计,营收在2亿元以下的物企数量占比高于95%,由此可见,市场上大量的物企还是中小企业

 

对于中小企业来说,既面临行业共同的问题,又面临规模不足带来的特有问题。克而瑞物管调研发现,中小物企普遍存在涨价难,人员的选、育、留难,增量项目拓展难等问题;而品牌建设、标准的引领和运营的赋能、科技的助力是中小物业公司关注的重点问题。

 

目前,行业中部分头部企业已经在品牌、标准和资源等领域进行了诸多探索:

 

  • 第一, 共创品牌。行业中有一些头部企业,已经将企业的品牌向中小物业服务企业进行赋能。如绿城服务联合中小企业共同成立中物品质联盟;

 

  • 第二, 共建标准。头部企业将企业的标准向外进行输出。如万物云形成BPaaS服务流程,面向睿联盟企业进行输出;

 

  • 第三, 共享资源。以开放的心态形成利益共同体,借助行业成熟的资源、共享行业优质服务方的资源。如碧桂园服务的增值服务SAAS平台,赋能中小物企增值业务创收。

 

克而瑞物管&中物研协也长期跟踪中小物企,一方面研究中小物企的生存状况,发布了《中小物企发展白皮书》;另一方面也形成了“中小物企实战价值提升十大方案”,旨在帮助企业发现问题和难点,提供改进方案,整合行业资源,携手共创,助推中小企业更好的发展

 

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人才:高管多样性提升企业创新能力

 

物业行业高速发展的同时也伴随着高管、业务骨干的频繁变动。一方面,行业快速发展,对于管理规范化、标准化的需求提升;另一方面,随着资本介入行业的程度持续加深,企业对弥补自身经营短板的需求更加强烈,尤其是对诸如社区增值服务、科技类等专业人才需求更加强烈。

 

从典型企业的高管组成来看,一方面是来自于地产公司,一方面则来自于科技、咨询、物流等其他行业。地产行业经过十多年的快速发展,已经形成了较为完善和标准化的管理体系,而科技类人才的加盟则显示出物业行业人才重心的变化。

 

 

比如,原字节跳动视觉技术负责人王长虎入职龙湖集团赋能平台(采取轻量化设置后的龙湖集团总部),以总经理身份负责今年7月新成立的AIoT人工智能引擎团队,向龙湖集团CEO邵明晓汇报;金地物业聘任阿里副总裁范驰为联席CEO,负责数字化领域;阿里副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰,加入万物云担任首席科学家CTO......

 

互联网科技公司的中高层人才陆续进入物业管理和空间服务行业,为物业行业注入了新鲜血液,高管和核心人才来源的多样化将有利于行业的创新发展,为行业的发展带来新的思路

 

 

城市服务:多维度抢滩新蓝海

 

2017年两会,习近平总书记提出“城市管理要像绣花一样精细”,为城市精细化管理指明了方向。各省市也相继出台相关文件推动城市精细化管理的落实。2020年十九届五中全会强调了“以人为本的新型城镇化”,更好的满足居民需求。而“全面提升城市品质”也被写进了十四五规划中。

 

在城市管理、治理要求不断提高、深化的背景下,物管公司通过不同方式切入“城市服务”,长期发展空间可期。早在2018年,物企就以不同形式进入这条新赛道。万科物业横琴新区“物业城市”项目正式启动、碧桂园服务推出“城市共生计划”、保利物业推出“镇兴中国”品牌……

 

在刚刚过去的2021年,物企迎来拓展城市服务的高潮,上市物企中目前有近半数企业已经布局城市服务。例如,2021年10月,世茂服务也正式发布城市服务业务发展蓝图,定位“世茂服务城市大管家”。

 

 

市政环卫服务是物企试水城市服务的一个主要切入点,不少物企通过收购环卫领域的企业快速切入到环卫行业。

 

 

老旧小区的改造也是物企切入城市服务的一个渠道。目前,全国老旧小区改造的体量依然很大,完全依靠以政府为主导的准物业管理很不现实;通过引入社会资本的模式,一方面能够缓解政府财政压力,另一方面又能让专业的物业企业参与进来,提升老旧小区的服务品质。例如,宋都服务、万科等企业已参与其中:

 

  • 宋都服务在采荷街道引入“金牌管家”服务模式,通过“1+1+N”智慧管理路径提升物管效率,降低运营成本,同时通过广告位运营、停车费收取、社区配套用房运营等方式提升运营收入,让居民享受优质服务的同时,能够享受到比普通住宅更低的物业费;

 

  • 万科物业推出了“友邻计划”,探索和社区住户的共筹共建模式。业主在友邻市集(通过住这儿app及小程序访问)的消费金额会按商家返点比例纳入 “友邻计划”资金池,并用于该社区的更新建设。

 

再者,通过招投标或者与政府或国资成立合资公司,也是落地城市服务项目的重要渠道。

 

 

 

智慧物业:头部科技企业争相下场

 

随着人工智能、物联网时代到来,智慧城市建设速度加快,智慧社区普及率随之不断提高。智慧物业是智慧社区的重要组成部分,各方均在积极推进智慧物业的建设。社区是线下流量的重要入口,在线上流量见顶的情况下,科技企业开始抢占线下入口,纷纷杀入智慧物业领域。

 

2017年12月22日,腾讯对外发布了智慧社区开放平台“腾讯海纳”“,其将通过云计算、大数据、人工智能等技术连接物业、居民、政府、媒体和社区服务提供方,形成“互联网+社区”一站式解决方案。同年在12月30日阿里巴巴旗下基于支付宝城市服务开发的便民服务平台——便民生活服务站也开通了。

 

截至目前,典型头部智慧科技企业基本上已全部进入物业领域。一方面,它们会研发独立的物业智慧化产品,比如腾讯企微推出物业通、客户通产品,金蝶推出我家云;阿里云钉钉推出社区管理功能;另一方面,它们通过与物业企业展开广泛合作,深化行业布局。

 

 

 

服务力:企业可持续发展的本质

 

物业行业归根到底是服务行业,能否持续提供满足客户需求的服务是企业持续发展的关键。近年来,行业环境的变化为企业发展带来了新的机遇和挑战:一方面,行业政策不断完善,监管越发严格,资本市场对于物企的服务本质认知越发深刻;另一方面,业委会成立比例越来越高,业主话语权提高,对于“服务”的关注度越来越高。

 

这就要求,物业企业若想长远发展,必须从行业本质出发,更加关注服务本身,关注业主对于服务的满意度。基于此,克而瑞于2020年在行业内首次提出“服务力”概念,来衡量物业企业面向未来的多场景服务综合能力。

 

服务力是企业面向未来的综合能力,是根植现在的,也是面向未来的。越来越多企业基于服务力实现业态的突破、管理的突破、经营的突破,依托服务力开辟了崭新发展图景。目前,“服务力”已成为业内公认的物企关键能力。

 

围绕服务力,克而瑞物管连续两年走访几十个城市,拜访上百家企业,调研上百个项目,开展物企服务力测评和满意度测评工作,并通过服务力峰会、全国百家主流媒体发布调研成果

 

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此外,基于服务力和满意度研究的「年度物业服务力系列测评成果」,《年度服务力白皮书》,《年度房地产客户满意度白皮书》也为物业行业树立了服务力风向标。

 

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“服务力”起于企业对未来的追求,落于企业的经营细节。随着行业内对于“服务力”认可度和重视度越来越深入,2021年,克而瑞对于服务力研究和满意度测评继续下沉:一是触及到更多中小型物业服务企业;二是从全国下沉到粤港澳、华东、东北、河南、云南、江西、重庆等重点区域和省市;三是从企业进一步下沉至项目,下沉至经营细节,持续推出服务力标杆项目研究。

 

随着物业行业估值回归,资本市场对于企业的关注将回归可持续发展的本质,即企业的服务力;未来,克而瑞将持续关注企业的服务力建设,推进服务力的研究,为行业的健康发展贡献力量。

 

 
 

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发布时间:2022-01-12 15:14
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